Mercado inmobiliario en Mendoza: más oferta de alquileres y repunte de ventas

El mercado inmobiliario de Mendoza atraviesa un momento de contrastes. Por un lado, el segmento de alquileres registra un fuerte incremento de la oferta, que amplía las alternativas para los inquilinos pero obliga a los propietarios a ajustar precios y condiciones para lograr cerrar operaciones. Por otro, la compraventa comienza a mostrar mayor movimiento, de la mano de la recuperación del crédito hipotecario.

Así lo describió Andy Landa, titular de Inmodata y de AL Inmobiliaria, durante una entrevista en Radio Post, en la que repasó el comportamiento reciente del sector, los valores de alquiler y venta y las perspectivas a partir de las nuevas alternativas de financiamiento.

"El mercado inmobiliario tiene dos velocidades diferentes", resumió Landa al explicar el escenario actual durante una entrevista en Radio Post.

Más propiedades disponibles para alquilar

En el mercado locativo, el principal cambio es el fuerte crecimiento de la oferta. Según el relevamiento de Inmodata, durante el último mes se registró un incremento significativo de las propiedades disponibles.

Para Landa, esta situación beneficia principalmente a quienes buscan alquilar, porque tienen más alternativas para comparar. "Para los inquilinos es bueno porque tenés varias opciones para ver, no exclusivamente tenés que quedarte con una sola propiedad", señaló.

El aumento de la oferta también genera presión sobre los precios. Sin embargo, Landa aclaró que no necesariamente los alquileres son baratos. De hecho, consideró que continúan siendo elevados en relación con los ingresos.

"Con un alquiler sí te puedo decir que están caros", sostuvo. Según explicó, actualmente un alquiler promedio puede representar alrededor del 50% de un salario, cuando debería ubicarse en torno al 30%.

En cuanto a los valores, ejemplificó que un departamento de dos habitaciones con cochera, sin seguridad ni amenities, ronda actualmente los $690.000 en Ciudad de Mendoza, los $650.000 en Guaymallén y los $680.000 en Godoy Cruz.

Son valores promedio sobre propiedades publicadas y relevadas en distintas zonas, por lo que los precios pueden ser superiores cuando se incorporan servicios adicionales, seguridad o amenities.

Los propietarios tardan más en alquilar

El crecimiento de la oferta también modificó las condiciones para los dueños de inmuebles. Landa advirtió que los tiempos necesarios para concretar un alquiler se están extendiendo.

"Se están triplicando los tiempos para poder alquilar un inmueble", afirmó. La situación se vuelve especialmente compleja cuando una propiedad no está correctamente valuada o no reúne las condiciones que busca el mercado.

En ese escenario, el propietario tiene básicamente dos alternativas: reducir el precio o retirar la propiedad del mercado locativo y buscar otra estrategia.

"El mercado ajusta por precio o por cantidad", explicó Landa. "Vos no pudiste alquilar, y bueno, la ponés la propiedad a la venta o la sacás, o bajás el precio, es lo que están haciendo".

Las unidades de departamentos, especialmente en la Ciudad, aparecen entre las tipologías que enfrentan mayores dificultades para absorber el crecimiento de la oferta.

Airbnb y mayor rentabilidad, entre las causas del aumento de oferta

Uno de los factores que contribuyó a este escenario fue el traspaso de propiedades que estaban destinadas al alquiler temporario hacia el mercado tradicional.

Landa vinculó este fenómeno con la menor actividad del turismo internacional: "La baja del turismo internacional también hizo que muchas propiedades que estaban como Airbnb pasaran al alquiler tradicional".

Pero también existe un incentivo económico para los propietarios. Según explicó, la rentabilidad de un alquiler tradicional mejoró considerablemente respecto de años anteriores.

"Hoy estamos en un promedio entre un 5 y un 6%, que es totalmente razonable", indicó, al comparar esa rentabilidad con el aproximadamente 2% que, según recordó, ofrecía anteriormente el mercado.

La compraventa empieza a recuperar dinamismo

El panorama es diferente en el segmento de ventas. Allí, Landa destacó que durante los últimos tres meses se produjo una reducción de la oferta, una señal que interpreta como positiva porque significa que parte del stock disponible está siendo absorbido.

Además, señaló que el segundo semestre suele concentrar una mayor cantidad de operaciones. "Normalmente el segundo semestre suele ser un poco más fuerte que el primer semestre", explicó, y agregó que en ese período se concreta aproximadamente el 60% de las operaciones.

En este repunte tiene un papel central el crédito hipotecario. Landa explicó que las modificaciones en las tasas comenzaron a impactar sobre el mercado con cierto retraso, debido al tiempo que transcurre entre el inicio de una solicitud y la concreción de una operación.

"Siempre hablamos del mercado inmobiliario en pasado", graficó. La razón es que los créditos hipotecarios pueden demorar alrededor de cuatro meses en concretarse, por lo que los movimientos actuales reflejan decisiones tomadas meses atrás.

Más bancos y créditos: una señal positiva

Consultado sobre el nuevo esquema de créditos anunciado por el Gobierno, Landa se mostró optimista.

"Es una inyección de dinamismo al mercado inmobiliario", afirmó, al considerar que permitirá ampliar el universo de personas que pueden acceder a una vivienda mediante financiamiento.

El empresario inmobiliario explicó que anteriormente la oferta de créditos era muy limitada. "Solamente dos bancos te podría nombrar de los 14, 15 que tenemos acá, podían brindar un crédito", señaló.

Esa concentración generaba un cuello de botella, con demoras de cuatro o cinco meses para obtener el financiamiento. La incorporación de más entidades, en cambio, puede generar competencia entre bancos y mejorar las condiciones para los compradores.

"Puedo tener cinco o seis bancos más que quizás están compitiendo y mejorándome la tasa y a una tasa tope, la cual es totalmente razonable. Así que es una buena noticia para el mercado inmobiliario", sostuvo.

El crédito compite cada vez más con el alquiler

Uno de los cambios que Landa observa en el mercado es que las cuotas de determinados créditos hipotecarios comienzan a acercarse a los valores de los alquileres.

Además, la posibilidad de sumar cotitulares permite ampliar el universo de potenciales compradores. Como ejemplo, mencionó a una pareja de empleados de comercio que puede reunir ingresos de entre $2,4 millones y $2,6 millones mensuales.

De todos modos, reconoció que una parte de las familias seguirá sin reunir los requisitos necesarios para acceder al financiamiento.

"Se amplía un poco más el espectro de lo que había anteriormente", explicó.

Una vivienda promedio cuesta unos US$75.000

En cuanto a los valores de las propiedades, el relevamiento privado realizado por Inmodata ubica en aproximadamente US$75.000 el ticket promedio de una vivienda vendida en Mendoza, considerando casas y departamentos y excluyendo propiedades industriales.

Landa aclaró que ese valor no corresponde exclusivamente a departamentos. "Entre casas y departamentos el ticket promedio es 75.000 dólares", precisó.

En el caso de una casa en un barrio tradicional, estimó que pueden encontrarse propiedades en torno a US$75.000 u US$80.000, mientras que en un barrio privado los precios parten aproximadamente desde US$140.000, aunque existen desarrollos de mayor categoría donde los valores superan los US$200.000.

Mendoza mantiene una ventaja frente a CABA

En los edificios nuevos con amenities, los valores pueden ubicarse entre US$1.200 y US$2.000 por metro cuadrado, según las características del inmueble y su ubicación.

Sin embargo, Landa destacó que Mendoza todavía presenta una diferencia considerable frente al mercado porteño.

"Por la calidad de vida de Mendoza hay propiedades con aproximadamente 650, 700 dólares en adelante", afirmó. Como referencia, señaló que en la Ciudad de Buenos Aires el metro cuadrado parte aproximadamente desde los US$1.800.

Para el empresario, esa diferencia constituye uno de los atractivos del mercado mendocino: "Estamos por la mitad de lo que vendría a ser una propiedad en CABA y con una calidad de vida excepcional para mi gusto".

Editó Carina Pérez