Propiedades, alquileres, dólar e inflación: todo tiene que ver con todo

Mendoza ya no es la misma y los cambios en el mercado inmobiliario se iniciaron fuerte durante la gestión de Mauricio Macri. Ahora, con la ley de alquileres y la intervención de la AFIP, se profundiza la metamorfosis que -en principio- sólo tiene perdedores.

Si bien la ley de alquileres le dio el empujón final, el mercado inmobiliario en Mendoza viene cambiando en los últimos años y la mutación, el cambio de fondo, se aceleró por algunos de los mismos problemas que afectan al resto de las actividades en el país, como la inflación o el tipo de cambio.

Como si las cosas ya no fueran lo suficientemente complejas, la ley que buscaba regular alquileres y mejorar la relación entre el inquilino y el propietario -por ahora- no ha tenido efectos positivos. La guinda de la torta fue la reglamentación que indica que los contratos de alquiler se deben registrarse en la AFIP, lo que provocó que se reduzca aún más la oferta de alquileres, aumente la cantidad de propiedades en compra-venta y se genere una carrera para cambiar las propiedades por dólares.

El cambio en Mendoza

Hace poco más de dos años, según recuerda el titular del Colegio de Corredores Inmobiliarios Estanislao Puelles Millán, en Mendoza el 70% de las propiedades se ofrecían en pesos, a diferencia de lo que ocurría en Buenos Aires que siempre se cotizaban en dólares. Hoy, la situación económica logró que en poco tiempo el mercado mendocino se haya dolarizado.

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"Vas a ver ofertas en pesos, pero las operaciones se hacen prácticamente en dólares. Los que compran un inmueble tienen dólares ahorrados, no tienen pesos en el cajón", indicó Puelles.

Recordó que el mercado estaba estaba pesificado cuando había cierta estabilidad, pero eso comenzó a cambiar mucho desde la primera devaluación de mediados de 2018 durante la gestión de Macri, situación que se ha mantenido y que ha ido aumentando.

En ese mismo sentido, Gabriel Peralta de Inmoclick dijo que Mendoza nunca estuvo ajena al dólar, pero si reconoció que ahora hay una mayor tendencia a fijar los precios en moneda estadounidense. Destacó, además, que con la volatilidad del dólar en los últimos años las inmobiliarias comenzaron a ofrecer las propiedades en dólares.

Peralta indicó que, igualmente, hay personas que publican propiedades en pesos, pero estima que "lo que hace esa gente es ponerla en pesos para hacer una oferta más tentadora y no tan volátil, pero lo que va haciendo, probablemente, es actualizar el precio a medida que va viendo que el dólar se mueve".

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Según el referente de Inmoclick, ahora que existe una mayor estabilidad en el precio del dólar es probable que algunas inmobiliarias puedan volver a publicar las propiedades en pesos.

Escapar del alquiler e irse a los dólares

Sumado a lo que ya se venía generando, uno de los efectos directos que está teniendo la ley de alquileres es sobre la oferta de los mismos. En cuanto se aprobó se registraron dos fenómenos, una caída en la cantidad de propiedades que se ofrecen en alquiler y el aumento de los precios.

De acuerdo a Puelles Millán, este es el primer año en el que los precios se están ajustando por encima de la inflación, ya que con la gestión Macri y el IPC en el 50%, los alquileres subían en torno al 35%.

"Como los propietarios anticipan que las actualizaciones van a ser por debajo de la inflación hoy estamos hablando de aumentos, en términos generales, del orden del 45%", explicó.

En Inmoclick también se sintió la caída de la oferta y la suba de precios. Gabriel Peralta dijo que la tendencia se vio desde que se aprobó la ley de alquileres y se aplicó el congelamiento vía DNU, lo que se vio reflejado en un aumento y una distorsión de los precios del mercado.

"Nosotros hemos visto una merma importante en los avisos que tenemos para alquiler y muchos propietarios no quieren publicar y no sabemos si se va a mantener o va a haber un efecto rebote. Se nota que la gente está desesperada buscando", explicó.

La razón para ese aumento es que los propietarios no creen que la inflación sea del 29%, como dice el Gobierno, lo mismo que indican los analistas que consulta el Banco Central y que hablan de un 49% para este año. El doctor en Economía Pablo Salvador, dijo que sin arriesgar un número, "claramente la inflación va a ser mayor a la que se proyecta en el Presupuesto, porque si el Gobierno quiere fijarla en 29% tiene que hacer mucha alquimia, más de lo que hizo en 2020 para que quedara en 36%".   

Para Salvador, lo que está pasando es que muchos propietarios están escapando del alquiler porque con la nueva ley "están muy encorsetados" y quieren evitar tener problemas.

El índice de ajuste para los contratos de alquiler se publicará diariamente

Lo que se ve reflejado en las transacciones que se están haciendo es que abandonan la opción del alquiler por las nuevas condiciones y la baja rentabilidad y buscan refugio en billetes verdes. "Ahora el que quiere vender un inmueble piensa en dólares, no queda ni un minuto con los pesos", dijo Puelles Millán.

Nueva ley, dólar e inflación

La reglamentación que obliga a registrar los contratos de alquiler en la AFIP terminó de convencer a muchos propietarios que estaban dudando si vender o alquilar. En el mercado coinciden que una medida de ese tipo en un contexto de normalidad no sería de mayor problema. Sin embargo, con la ley y sus condiciones y especialmente con el congelamiento de los precios, desde el sector aseguran que están empujando al atesoramiento de dólares y no a la inversión.

En ese sentido, Estanislao Puelles Millán dijo que hoy gran parte del mercado ha sincerado los mercados en dólares y han bajado, pero lo que sucede con la nueva ley -y el congelamiento- es que se aplica un cepo inmobiliario y un control de precios buscando la culpa en el sector, cuando el problema real es la inflación.

Los inmobiliarios aseguran que mientras el Gobierno se quejan del atesoramiento en dólares, pero dicen que con este tipo de leyes y decretos hacen que el que construye o invierte para poner en alquiler (o el que tenía pensado hacerlo), se desprenda de las propiedades para hacerse de divisas o las mantenga en el banco y abajo del colchón.

En el actual contexto, para algunos guardar los dólares es lo mejor. Eso, a pesar que el ministro Martín Guzmán asegura que va a estar controlado durante todo el año para terminar el 2021 con el mayorista en $102. Al respecto, Pablo Salvador estimó que "en este caso el Gobierno también se queda corto. El objetivo es mantener el dólar calmo y la inflación controlada hasta las elecciones, pero después seguramente vamos a tener una aceleración en ambos casos".

Así las cosas, no se descarta en el corto plazo un colapso en el mercado de alquileres, es decir, que no se pueda dar respuesta a la demanda por la cantidad de propiedades que están saliendo para ponerse en venta. Ahora sólo queda esperar para ver qué otros efectos tendrá la ley de alquileres.


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