Propiedad privada: cuáles son los cambios para propietarios e inquilinos en el caso de desalojos

El Senado dio media sanción al proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, una iniciativa impulsada por el Gobierno que introduce cambios en los procesos de desalojo tanto de inmuebles urbanos como rurales. La propuesta, que aún debe ser debatida en la Cámara de Diputados, busca reducir los tiempos judiciales para la recuperación de propiedades y modificar las reglas que regulan la relación entre propietarios y ocupantes.

Uno de los principales cambios es que todas las acciones de desalojo pasarán a tramitarse mediante un juicio sumarísimo, un procedimiento más ágil que el actual. Además, el proyecto amplía el universo de personas habilitadas para promover la demanda: ya no será un derecho exclusivo del propietario, sino también de cualquier persona que pueda acreditar un interés legítimo afectado por la ocupación del inmueble.

En los casos de alquileres destinados a vivienda, el proyecto establece que el propietario deberá intimar previamente al inquilino por falta de pago antes de iniciar el desalojo. Esa notificación deberá realizarse de manera fehaciente y otorgar un plazo mínimo de diez días corridos para cancelar la deuda. También podrá enviarse al domicilio físico o electrónico fijado en el contrato y será considerada válida incluso si el inquilino rechaza recibirla o impide su entrega.

La iniciativa dispone además que, una vez finalizado el contrato o vencido el plazo de intimación sin que se regularice la situación, el locatario deberá devolver el inmueble. Si no lo hace, el propietario podrá iniciar la demanda utilizando el procedimiento judicial más breve previsto por la legislación.

Otro punto relevante establece que el dueño de la propiedad no podrá negarse a recibir las llaves ni condicionar su recepción. Si eso ocurriera, el inquilino tendrá la posibilidad de consignarlas judicialmente y, siempre que cumpla con los plazos previstos, dejará de generar obligaciones por alquileres o conceptos accesorios desde la notificación al propietario.

La reforma también incorpora un mecanismo para obtener la restitución inmediata del inmueble en situaciones de ocupación precaria o intrusión. En esos casos, el juez podrá ordenar la entrega de la propiedad de manera anticipada cuando considere verosímil el derecho invocado por el demandante y exista una caución juratoria.

Asimismo, se prevé que el magistrado realice una inspección judicial dentro de las 72 horas cuando existan denuncias por cambios de destino del inmueble, deterioros, obras perjudiciales o utilización indebida de la propiedad. Durante esa diligencia deberán identificarse los ocupantes con intervención de la Defensoría Oficial.

El proyecto también contempla resguardos para personas en situación de vulnerabilidad. Cuando en el inmueble residan menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores desamparados, será obligatoria la intervención del Ministerio Público Tutelar y de los organismos competentes. En esos casos, el juez podrá otorgar un plazo de hasta diez días para garantizar una solución habitacional transitoria antes de ejecutar el desalojo.

En materia de notificaciones, la iniciativa flexibiliza los mecanismos para localizar a los ocupantes. Si no existiera un domicilio especial, la demanda podrá notificarse directamente en el inmueble objeto del litigio o mediante el domicilio electrónico constituido. El oficial de justicia estará facultado para identificar a los ocupantes, requerir documentación, utilizar fotografías para individualizar la propiedad y solicitar el auxilio de la fuerza pública cuando resulte necesario.

La sentencia de desalojo alcanzará a todas las personas que ocupen el inmueble, aun cuando no hayan sido individualizadas previamente en la demanda. Además, el proyecto autoriza allanamientos y el uso de la fuerza pública para concretar el lanzamiento, así como la designación de un depositario para los bienes muebles que permanezcan en la propiedad.

Por otra parte, la iniciativa habilita la desocupación inmediata en casos de falta de pago o vencimiento del contrato cuando esa posibilidad haya sido pactada entre las partes. No obstante, también incorpora sanciones para evitar abusos: si el demandante ocultara información relevante durante el proceso, podrá ser condenado a pagar una multa equivalente a hasta diez veces el valor del último alquiler en favor de la contraparte.

Las expropiaciones

En el capítulo de expropiaciones, se establece que "la utilidad pública será de interpretación restrictiva". Además, se considera indemnización por el lucro cesante cuando sea "consecuencia directa e inmediata de la expropiación"  y tiene un tope del 30% del valor del daño emergente, salvo prueba fehaciente de una afectación mayor. Entre otros ítems, fija el plazo límite de "ocupación temporánea anormal" en un máximo de 90 días.

También se formará el Consejo Federal de Registros de la Propiedad Inmueble, encargado de gestionar una Ventanilla Única Federal Inmobiliaria para pagar tasas y obtener informes, certificados y copias emitidas por cualquier registro de la propiedad inmueble del país.