Inmobiliario: qué cambia para los contribuyentes mendocinos
La Provincia pondrá en marcha la contribución por mejoras para inmuebles beneficiados por obras viales y actualizará los valores fiscales en zonas rurales y terrenos que pasarán a categoría urbana, con fuerte impacto en algunos casos.
Febrero marcará un punto de inflexión para una parte de los contribuyentes mendocinos, cuando comiencen a llegar las boletas del impuesto inmobiliario y automotor con dos cambios relevantes impulsados por el Gobierno provincial: la puesta en funcionamiento del Régimen de Contribución por Mejoras -ligado a obras públicas- y una actualización profunda de valuaciones en áreas rurales y parcelas que serán recategorizadas como urbanas o suburbanas.
La principal novedad es la aplicación del nuevo adicional asociado a inversiones viales financiadas por el Estado. En una primera etapa, el Ejecutivo incluyó dentro del esquema a las rutas provinciales 82 y 99, dos corredores estratégicos que fueron recientemente remodelados y que atraviesan zonas con fuerte desarrollo turístico e inmobiliario. Según explicó el ministro de Hacienda y Finanzas, Víctor Fayad, en una nota radial el objetivo es que la Provincia pueda recuperar una porción de los fondos invertidos en obras que, además de mejorar la conectividad, elevan el valor de mercado de los inmuebles cercanos.
El funcionario sostuvo que el mecanismo apunta a capturar parte de la plusvalía generada por la inversión pública, una práctica habitual en otros países. El sistema prevé un plazo aproximado de diez años para recuperar hasta el 20% del costo de cada obra, con un tope que no podrá superar el 20% del monto anual del impuesto inmobiliario correspondiente a cada propiedad alcanzada. A modo de ejemplo, Fayad explicó que si un contribuyente paga 100.000 pesos por el tributo, el adicional no podrá exceder los 20.000.
El cobro llegará al mismo domicilio fiscal que el impuesto inmobiliario tradicional, aunque se tratará de un concepto separado. Antes del envío de las boletas, la Provincia publicará el decreto reglamentario que detallará la metodología de cálculo, las áreas de influencia de cada obra y los estudios técnicos utilizados para definir los inmuebles alcanzados, basados en información de Vialidad, tránsito vehicular y valores de mercado.
Las rutas incluidas en esta etapa recorren sectores clave del Gran Mendoza. La traza 82 conecta Chacras de Coria con Potrerillos bordeando el río Mendoza y zonas como Vistalba, Las Compuertas y Cacheuta, mientras que la 99 une Papagayos con el Parque General San Martín y el Cerro de la Gloria, integrándose al Corredor del Oeste y a áreas serranas con barrios privados y nuevos emprendimientos. Desde el Ejecutivo remarcan que las mejoras no solo reforzaron la seguridad vial, sino que también impulsaron la valorización de las propiedades cercanas, y subrayan que no resulta equitativo que toda la sociedad financie incrementos patrimoniales que benefician de manera directa a dueños particulares.
En paralelo, el impuesto inmobiliario sufrirá ajustes generales asociados a la evolución de los valores de mercado. En el ámbito urbano -que abarca alrededor de 530.000 parcelas- los incrementos promedio se ubicarán cerca del 40%, combinando el costo de la construcción con el valor del suelo, aunque con diferencias según cada zona y tipo de propiedad. Desde el Gobierno aclaran que no se trata de una nueva revisión estructural: los relevamientos por ampliaciones, superficies construidas o piletas ya se habían realizado en años anteriores, y ahora el ajuste responde principalmente a la dinámica del mercado.
El impacto más sensible se dará en el sector rural. La Provincia avanzó en una actualización de los valores de la tierra que no se revisaban desde hacía más de tres décadas, lo que había generado fuertes desfasajes entre distintas regiones productivas. En promedio, el incremento rondará el 50%, aunque habrá parcelas con subas mucho mayores -del 70% u 80%- y otras que incluso verán reducida su carga tributaria. Fayad explicó que los mayores cambios se concentrarán en zonas que hace años tenían escaso valor productivo y hoy registran un fuerte crecimiento, como sectores del Valle de Uco, Luján de Cuyo, Maipú y áreas periféricas de los centros urbanos.
Un capítulo aparte corresponde a los terrenos que serán rezonificados. Se trata de unas 30.000 parcelas que dejarán de figurar como rurales para pasar a categoría urbana o suburbana, muchas de ellas ubicadas en Luján de Cuyo, Maipú, Guaymallén y Las Heras, donde avanzaron barrios privados y proyectos inmobiliarios. Dentro de ese universo, alrededor de 10.000 propiedades tendrán aumentos superiores al 200%, al pasar de tributar el mínimo rural a valores similares a los de una vivienda urbana de características equivalentes. El Gobierno calcula que este proceso aportará unos 4.000 millones de pesos adicionales por año a las arcas provinciales.
Desde Hacienda insisten en que la lógica detrás de estas modificaciones no es meramente recaudatoria, sino de equidad fiscal: propiedades con precios de mercado similares deberían afrontar cargas impositivas comparables. Además, recordaron que la expansión urbana implica mayores costos para el Estado en infraestructura y servicios -como rutas, cloacas y redes eléctricas- que luego deben ser financiados con impuestos.
Por último, Fayad señaló que las parcelas rurales seguirán accediendo a los beneficios previstos en la ley de contingencia climática, que contempla exenciones y subsidios en situaciones adversas. Sin embargo, adelantó que se sumará una condición clave: estar al día con las obligaciones fiscales. Quienes mantengan deudas pendientes, remarcó, no podrán acceder a esos alivios hasta regularizar su situación.