Madrid, la nueva capital ibérica del lujo inmobiliario

En los últimos cinco años, Madrid se consolidó como uno de los mercados inmobiliarios de lujo más atractivos de Europa. 

Con precios en ascenso, demanda internacional y un marco regulatorio estable, la capital española se ha consolidado como un destino estratégico para inversores internacionales, incluyendo un creciente interés de compradores hispanohablantes de América Latina y Miami.

Un mercado en máximos históricos

Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la compraventa de viviendas en España creció un 10,3% en 2024 respecto al año anterior, reflejando la resiliencia del sector pese al entorno económico.

En Madrid, de acuerdo con Idealista, el precio medio alcanzó en junio de 2025 los 4.289 €/m², con un incremento del +24,7% en los últimos 5 años. En alquiler, la capital marcó en agosto de 2025 un promedio de 22,2 €/m²/mes, un +11,6% interanual.

En el segmento prime y ultra-prime, los valores son todavía más contundentes. El informe Prime Global Cities Index de Knight Frank (2025) señala que "Madrid se posiciona entre las cinco ciudades con mayor crecimiento previsto del mercado de lujo, con estimaciones de entre +4% y +6% anual".

Quién compra y por qué

El comprador internacional representa entre el 14% y 20% de las operaciones en España (Consejo General del Notariado). En Madrid el peso es menor, en torno al 4-5%, lo que le da un perfil más estable, impulsado por demanda local.

No obstante, la capital gana atractivo en el mapa global. Como indica el informe Wealth Report de Knight Frank, "Madrid ha escalado posiciones entre las ciudades europeas más atractivas para el capital inmobiliario, superando a urbes tradicionales y situándose al nivel de París o Ámsterdam en interés inversor".

Zonas y tipologías en el radar del lujo

- Prime clásico: Salamanca, Retiro, Chamberí, Chamartín.
- Ultra-prime: La Moraleja y La Finca, con operaciones récord que superan los 20 millones de euros en 2025.
- Nuevas tendencias: branded residences, áticos con terrazas, obra nueva con amenities premium (conserjería, wellness, club social).

Alquiler premium: ejecutivos y escasez

El mercado de alquiler de alto standing está tensionado. Inmobiliarias como Barnes Madrid reportaron que en agosto de 2025 el alquiler medio de lujo superó los €6.800/mes, con operaciones puntuales en La Finca que alcanzaron los €40.000/mes.

La combinación de oferta limitada y alta demanda de ejecutivos expatriados, empresarios y diplomáticos explica la fortaleza de este segmento.

Fiscalidad y seguridad jurídica

- Obra nueva: IVA 10% + Actos Jurídicos Documentados (0,75% en Madrid).
- Segunda mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) del 6% en Madrid.
- Patrimonio y grandes fortunas: la Comunidad de Madrid mantiene bonificado el Impuesto al Patrimonio, aunque el Impuesto estatal de Solidaridad sigue vigente y limita este beneficio (actualmente recurrido ante el Tribunal Constitucional).
- Alquileres: la Ley de Vivienda 12/2023 habilita "zonas tensionadas", pero Madrid no las ha declarado, lo que genera un marco más previsible para contratos de largo plazo.

Sostenibilidad: el nuevo premium

La nueva Directiva europea de eficiencia energética (EPBD) exigirá mejoras obligatorias hacia 2030 y 2033. Esto ya está generando un green premium: estudios recientes muestran que las viviendas con certificación energética A o B se venden hasta un 10% más caras que las menos eficientes.

Para los inversores, esto implica que la sostenibilidad es ahora un factor de rentabilidad y preservación de valor.

¿Por qué un departamento en Salamanca puede valer más que una mansión en Boadilla?

En el mercado inmobiliario de lujo, el valor no está en los metros cuadrados construidos, sino en la ubicación y la escasez del producto.

- Un ático de 280 m² en Salamanca puede superar los €21.000/m².
- Una villa de 900 m² en Boadilla ronda los €4.000/m².

La diferencia se explica por:
- Ubicación prime, con prestigio y liquidez.
- Escasez de áticos con terrazas en el centro.
- Liquidez del activo: un piso prime se vende más rápido y con menor negociación que una gran villa en periferia.

Para los inversores latinoamericanos, el caso de Madrid demuestra que en el mercado prime la ubicación y la escasez del producto pesan más que los metros cuadrados construidos.

Comparativa internacional: Madrid aún tiene recorrido

Mientras en Londres o Mónaco los precios de viviendas de lujo superan los 45.000-50.000 €/m², y en París rondan los 30.000 €/m², Madrid sigue en niveles de 20.000-25.000 €/m² en su segmento ultra-prime.

Esto sugiere que, a pesar de la fuerte subida reciente, la capital española aún tiene recorrido al alza frente a sus pares europeos.

Perspectivas 2025-2030

El mercado inmobiliario de lujo en Madrid seguirá marcado por:
- Escasez de producto prime en venta.
- Reducción gradual de tipos de interés en Europa.
- Demanda sostenida de compradores internacionales con dólares fuertes.
- Incremento del valor en activos sostenibles.

Según Savills Global Residential Report 2025, "la vivienda prime en Madrid experimentará un crecimiento sostenido en los próximos 3-5 años, apoyado en la escasez de producto y la demanda internacional en aumento".

Madrid ofrece hoy un binomio difícil de replicar en Europa: escasez estructural de producto prime y demanda internacional creciente, en un marco fiscal previsible y con un vector de sostenibilidad que definirá a los ganadores del futuro.

Para el inversor hispanohablante, la capital española ya no es una alternativa: es un destino estratégico para diversificar, proteger patrimonio y capturar rentabilidad en el segmento de lujo.

Fuentes

INE, Idealista, Fotocasa, Consejo General del Notariado, Barnes Madrid, Lucas Fox, Knight Frank, Savills, CBRE, Colliers, Comunidad de Madrid, Unión Europea, Cinco Días (El País).