Administración en barrios privados: la necesidad de profesionalizar y regular la actividad

En las últimas semanas se conformó en Mendoza la Cámara de Administradores de Consorcios y Barrios Privados, la cual busca la profesionalización de los administradores al momento de ejercer su rol. La presidenta de la cámara, Gisela Zarco, habló en "Tenés que saberlo", por Radio Post 92.1, y se refirió a las capacidades que debe tener una persona que desempeñe dicho rol.

"Están bastante más organizadas, pero igual tenemos que avanzar en lo que es la capacitación y la profesionalización de la actividad. Ha empezado en la Universidad Nacional de Cuyo, en la Facultad de Derecho, la primera carrera de pregrado de Administradores de Conjuntos Inmobiliarios, que así es como los llama el Código Civil. Pero estamos ya a 10 años de la reforma donde los barrios privados fueron regulados por el Código Civil y se han conformado como un derecho real, por eso es que es necesario que los barrios que no están con estas condiciones, se adecuen", señaló Zarco.

La abogada señaló que ese es el objetivo que persiguen desde la cámara: "Que los administradores sean profesionales en su actividad, no importa a qué se dediquen: pueden ser abogados, contadores, administradores de empresas, arquitectos, pero la especificidad es muy importante para ejercer este cargo".

A su vez, también marcó que es necesaria la regulación para poder adecuar las normas: "Las provincias deben dictar sus leyes para que, por ejemplo, se genere el registro obligatorio de administradores. Esto tiene que ver con el consumidor inmobiliario, que se le llama a quien vive en un barrio privado, que debe también saber cuáles son sus derechos, sus obligaciones, si el administrador realmente está cumpliendo con la ley, con el reglamento. Ni hablar que los reglamentos hoy se inscriben en el registro de la propiedad, pero no queda una copia, no tienen publicidad. Son oponibles a todo el mundo, pero no podemos acceder a esos reglamentos, por ahí compramos en un barrio y no leemos el reglamento y esto se considera que ya es sabido, después no puedes reclamar".

En esa línea, la presidenta de la cámara ejemplificó: "Si vos te metes en un barrio donde, por ejemplo, tenés que dejar retiros de 3 o 4 metros, después no podés venir a decir ‘están ocupando mi terreno, quiero construir, el terreno es mío'. Y así un montón de cuestiones más que tienen que ver con los animales: hay muchos conflictos con los animales, sobre todo los de razas potencialmente peligrosas, que esto genera conflicto con los vecinos, porque muchas veces ocurren accidentes gravísimos, sobre todo si los animales atacan a niños. Hay un montón para hacer, nosotros tenemos una ley de perros potencialmente peligrosos, pero tampoco fue nunca regulada, entonces no tenés un ente de control. ¿Qué hacemos con el perro que mordió a esta niña? Y no tenemos nada para hacer. No puede ir el administrador, ingresar a una propiedad privada y llevarse el perro".

Zarco explicó que hay un reglamento acerca de las cuestiones constructivas y de escrituración, que se atiene al Código Civil, pero que los desarrolladores los redactan y muchas veces colocan prerrogativas que afectan a quienes compran: "Por ejemplo ‘mis lotes no van a pagar expensas hasta que yo los venda'. Se pierde el principio de solidaridad en esto, porque en definitiva los barrios privados no están previstos para ganar, no generan ganancias. La expensa se va altísima y ni hablar de que estamos contra el principio de igualdad".

Sobre el sistema de cobro de expensas, la abogada explicó que existen dos formas: por metros cuadrados del terreno o por unidad funcional. "Por unidad funcional se utiliza en los barrios que en general tienen lotes iguales o muy similares en cuanto a los metros cuadrados. Si hay muchas diferencias, lo equitativo es dividirlo por metros cuadrados. Hay todo un tema con los valores: en general, la seguridad se lleva entre un 70 y un 80% del valor de la expensa y es lo que te va a ir determinando el aumento. Antes, cada vez que tenías que aumentar una expensa, debías llamar a asamblea. Con el tema de los índices inflacionarios que vivimos, sobre todo en los últimos años, esto es imposible. Básicamente es estimar los gastos, algunos tienen un fondo de reserva que lo usan para inversiones o reparaciones, y después dividirlo entre la cantidad de lotes".

A su vez, explicó que las expensas extraordinarias se definen sí o sí por asamblea: "Todo lo que tiene que ver con una inversión grande que está fuera del presupuesto o del fondo de reserva es por asamblea. El fondo de reserva es para gastos ordinarios que tienen que ver con el mantenimiento: se rompió la barrera y hay que reemplazarla o repararla; se quemaron siete reflectores, luminarias. Eso debe estar previsto ya en el presupuesto".

Además, Zarco trazó una analogía entre la administración de un barrio y una pequeña municipalidad: "Hay como una división de poderes porque es parecido a un gobierno. El administrador sería quien ejecuta, el poder ejecutivo; la Asamblea es el órgano judicial, es quien decide todo, y lo que dice la Asamblea es lo que el administrador debe ejecutar; y tenemos a la comisión de vecinos, que es muy importante, no es obligatorio que esté, pero es fundamental. Ellos son quienes median entre los vecinos y el administrador y deben controlar su gestión".

Volviendo al rol del administrador, la abogada explicó que puede ser uno de los vecinos y que el Código Civil no exige ninguna profesión en particular: "Por eso es que la capacitación se impone como súper necesaria, porque es muy complejo sobre todo el trato con los vecinos. El administrador es el representante legal del consorcio y eso implica un montón de obligaciones tributarias, penales, administrativas, civiles. Hay un montón de vecinos que hacen juicio al consorcio y esto debe ser comunicado en 48 horas a los vecinos. O vas a comprar en un barrio y no se te ocurra preguntar si el barrio tiene juicios y eso después te va a significar un gasto extra, porque si perdés, hay que pagarlo".

Además, Zarco comentó que trabajarán en conjunto con la Cámara de Desarrolladores y que prontamente inaugurarán en conjunto una sede en Guaymallén: "Este lugar está por inaugurarse ahora en junio, se va a llamar Centro de Logística Urbana. Ahí va a haber escribanos, agrimensores, arquitectos. Ellos están en el asesoramiento de cómo desarrollar un barrio privado y nosotros estaríamos en la parte de los reglamentos, de cómo regularizarlo".

Los problemas de la clandestinidad

Por otro lado, la presidenta de la Cámara se refirió a los problemas que significa la clandestinidad y no registrar los desarrollos debidamente: "Guaymallén particularmente tiene bastantes problemas porque tienen una forma de autorizar los barrios que es muy compleja. Es como si fuera un intríngulis que no hay forma de entender qué paso dar primero y tenemos en Guaymallén la mayor cantidad de barrios clandestinos que están colgados de la luz, que no han logrado conseguir los permisos. Muchas veces la gente compra, la urbanización no se termina y piden ‘dame simultaneidad de obra, déjame construir, entrégame la posesión'. Eso es lo peor que se puede hacer porque eso te demora la urbanización hasta tres veces más, porque una vez que la gente está viviendo, todo se complica más para conseguir las autorizaciones, tanto de Edemsa, Ecogas, Aysam, Irrigación. En Guaymallén es impresionante la cantidad de barrios que están en estas condiciones".

Además, explicó que muchas veces las multas son una atribución que los vecinos delegan al administrador o a la comisión de vecinos: "Esto realmente genera mucha inseguridad, por eso es importante que en la redacción del reglamento haya por lo menos un criterio de cuál va a ser la sanción. En cualquier norma que impone una sanción, vos tenés dos partes: cuál es el delito o lo que estás haciendo mal y la sanción que corresponde. En general, los reglamentos se quedan solo con la primera parte, pero no nos dice cuál va a ser la sanción. Entonces, después llegan multas que son exorbitantes, que no tienen ninguna relación con la infracción y esto genera mucho malestar también".

Sobre las capacitaciones para las personas que desean ser administradores, Zarco explicó que el año pasado se realizaron las primeras jornadas y que en breve habrá más: "Este año se realizará el viernes 13 de junio, organiza las jornadas la Universidad Nacional de Cuyo a través de la Facultad de Derecho, donde va a estar la doctora Pujol, que es la directora de la carrera de administradores, es gratuita. Tendrían que ingresar a la página de la universidad, llenar un formulario e inscribirse. Son jornadas muy interesantes, porque se aprende un montón y podemos también compartir entre los administradores nuestras experiencias".

A su vez, también se refirió a algunas particularidades de algunos barrios, como el plazo de construcción: "Hay barrios que lo venden como algo positivo el no tener un plazo de construcción. Hay barrios que en su venta te dicen ‘acá podés construir cuando quieras'. Eso en realidad termina siendo un perjuicio a mi entender, porque tenés barrios con lotes baldíos, llenos de maleza, alimañas, ratas. Creo que termina siendo un problema para el que tiene un lote baldío, porque paga la misma expensa que el que vive y por lo menos recibe el beneficio de la seguridad y un montón de otras cuestiones. Otros barrios sí: te dan en general dos años desde la escritura para construir y dos años para terminar la obra. Luego te ponen una expensa de, por ejemplo, el 50% más".

En esa línea, se refirió a los alquileres temporarios por plataformas: "En principio está prohibido porque es una actividad comercial y en todos los reglamentos dice que este tipo de actividades no pueden ejercerse dentro del barrio. La verdad que esto también genera mucha inseguridad, hay algunos que lo hacen igual a escondidas: la gente empieza a ver extraños en el barrio, aparte se notan porque van hablando en inglés. Está prohibido, pero sabemos que hay gente que igual lo hace", concluyó.