縐na nueva Ley de Alquileres?
"Se trata de comprender que no todo pasa por los cepos, las regulaciones, precios m醲imos o la intervenci髇 excesiva del Estado", analiza Fanny Cruz, experta en el negocio inmobiliario, ante el fracaso del Congreso con la Ley de Alquileres.
縃ace falta una nueva ley de alquileres? Promediando la finalizaci髇 de este 2021 ca髏ico, at韕ico y lleno de incertidumbres asoma en el horizonte econ髆ico una nueva amenaza en cienes: 縌u va a pasar con la actual ley de alquileres 27.551 que rige desde julio del 2020?
Hagamos un poco de historia
Hace ya m醩 de un a駉 lo dijimos y est documentado: "La nueva ley de alquileres: mitos leyendas y verdades".
Desde sus trincheras, locadores y locatarios: preparen, apunten... uego!
"Los legisladores dar醤 luz verde al ante-proyecto de ley de alquileres, que en nuestra provincia (Mendoza ) el colegio de corredores p鷅licos inmobiliarios, ha dado en llamar ley inconstitucional y sin futuro....".
Es simple: lo dijimos desde Memo y se dijo desde el CCPIN. A todas luces esta ley estaba condenada al fracaso.
Una Ley de Alquileres responsable
A principios de 2016, la federaci髇 de inquilinos a nivel nacional present en el Senado de la Naci髇 un proyecto de Ley de Alquileres que recog韆 gran parte de los reclamos de los inquilinos, reduciendo seg鷑 su an醠isis, significativamente el desequilibrio entre las partes en esta relaci髇 contractual. La iniciativa en cuesti髇 fue discutida durante todo 2016 en distintas reuniones de comisi髇 del Senado, se introdujeron modificaciones y se aprob por unanimidad en noviembre de ese a駉.
Enemigos 韓timos: locadores y locatarios
Lo que ocurre es que parece haberse extrapolado este tema a una "guerra entre pobres", ya que no todos los propietarios de una vivienda que se destina al alquiler son personas adineradas, en algunos casos es el 鷑ico activo con el que cuentan para hacer frente a sus a駉s de vejez o retiro y tampoco son culpables de que ese porcentaje de la poblaci髇 no aceda a su vivienda propia. Esto es un an醠isis simplista de una realidad compleja que aleja a la clase media al derecho a su vivienda propia.
El presidente Mauricio Macri le encomend al secretario de Vivienda de ese entonces llegar a un proyecto consensuado, entre inquilinos e inmobiliarias.
Ahora el gobierno dice que la Ley de Alquileres la hered de Macri
A pesar de que el Colegio de Corredorres P鷅licos de Mendoza explicit en un comunicado en su apartado 2 no haber sido convocado formalmente por la Secretar韆 de Vivienda ni por autoridad alguna a la reuni髇 celebrada en el mes de abril de ese a駉 para el tratamiento del anteproyecto, como as tampoco la mayor韆 de los colegios profesionales del pa韘, el presidente del Colegio 趎ico de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires, confirm el aval del sector a la iniciativa que posteriormente se discutir韆 en el senado.
緿ios vive en todos lados pero alquila en Buenos Aires?
"Nosotros, el Colegio de Martilleros de la Provincia de Buenos Aires y la C醡ara Inmobiliaria Argentina fuimos a la comisi髇 de legislaci髇 y estuvimos viendo el proyecto de Garc韆 Larraburu y es bastante bueno. Cambi totalmente el proyecto que hab韆 logrado pasar en 2016", dijo su presidente Armando Pepe, por entonces .
"Sorprende -dijo el comunicado del CCPIN de Mendoza- que no se haya tenido en cuenta ninguna de las propuestas presentadas en la cuarta cumbre federal inmobiliaria realizada en el mes de febrero de ese a駉 en la ciudad de La Plata"
Ley 5.859: justos por pecadores
La ley 5.859 fue una de las principales demandas de los inquilinos en los 鷏timos a駉s. Tras una larga campa馻, se logr su aprobaci髇 por unanimidad en agosto de 2017y rige en Ciudad Aut髇oma de Buenos Aires. Establece que al momento de firmar o renovar un contrato de alquiler, la inmobiliaria s髄o puede percibir comisi髇 del propietario de la vivienda y no del inquilino poniendo esa carga en cabeza de los locadores, quienes contratan el servicio de la inmobiliaria" explic Gervasio Mu駉z, presidente de Inquilinos Agrupados.
El futuro del mercado inmobiliario: los cripto countries
La aprobaci髇 de esta ley se dio en parte porque las inmobiliarias en Buenos Aires violaban la ley anterior, y en vez de cobrar un mes de comisi髇 al inquilino cobraban dos o m醩 de acuerdo a la demanda y el mercado, lo que l骻icamente representaba un desprop髎ito. Pero en la plaza local por ejemplo, en Mendoza esto nunca ha sido as.
No se ha cobrado m醩 del equivalente a un mes de alquiler en locaciones urbanas. Caemos siempre en esa reducci髇 simplista: todos somos iguales y no es as.en Mendoza, hay un colegio (CCPIN) que agrupa a los profesionales de la matr韈ula con tribunal de 閠ica, centro de fiscalizaci髇 y centro de mediaci髇 que vigila y capacita permanentemente a sus profesionales siendo un ejemplo de trabajo hecho con seriedad.
En dos palabras
Uno de los efectos no deseados de la intervenci髇 del Estado en los contratos entre partes, ser el desincentivo a potenciales inversores a volcar sus ahorros para financiar nuevas obras de construcci髇 de viviendas, todo ello sin dejar de mencionar que estamos ante la rentabilidad hist髍ica m醩 baja de la inversi髇 destinada a locaci髇.
Ecuaci髇 simple: menor oferta de vivienda en plaza, mayor demanda, aumento inexorable de los precios de los alquileres.
sto lo dijimos hace m醩 de un a駉!
Ante el fracaso de la vigente ley de alquileres hoy se alzan todas las voces.
緾ambiar la ley?
El presidente de la C醡ara de Diputados, llam a "discutir" en el Congreso una nueva ley de alquileres argumentando el fracaso de la norma sancionada hace s髄o una a駉 y medio, mientras esto se debate se contempla la suspensi髇 por 180 d韆s de la misma .
縌u pasar韆 con el mercado?
Como primer efecto no deseado, la actividad entrar韆 sin dudas en una especie de vac韔 legal durante esos 180 d韆s que dure la suspensi髇. 縌u suceder con los contratos que vencen?, 縴 con los que haya que firmar? 縃abr韆 que volver a la legislaci髇 del CCYCN como antes de la ley en vigencia pero ahora suspendida? Es de suponer que los propietarios decidir醤 esperar y postergar las firmas de los contratos , lo que agravar韆 a鷑 m醩 la situaci髇.
Fanny Cruz, la mujer detr醩 de la marca
Ya en la actualidad los corredores inmobiliarios nos encontramos ante la impotencia de no poder satisfacer las necesidades de nuestros clientes ya que la oferta de inmuebles en alquiler disminuy ostensiblemente.
Suben y suben los precios esto obedece fundamentalmente a dos factores:
El primero tiene que ver con la actualizaci髇 anual obligatoria del valor del alquiler y el segundo al 韓dice de c醠culo para ese aumento.recordemos que seg鷑 la normativa, el 韓dice est compuesto 50% por la evoluci髇 de los salarios (el 蚽dice Ripte) y 50% por la evoluci髇 de la inflaci髇 que mide el Indec (IPC). Esto hace que el propietario al fijarse por contrato cu醤to y c髆o aumentar醤 los valores, "se cubra" para no perder rentabilidad en un contexto de incertidumbre macroecon髆ica.
Menor oferta
Un factor adicional que alienta la suba de precios tiene que ver con que, ante una baja rentabilidad, los propietarios retiraron inmuebles del mercado de alquileres y directamente pusieron el cartel de venta. Eso genera una mayor oferta en el mercado de ventas y una menor oferta de alquileres que presionan al alza los precios de las locaciones.
Y, a su vez, el aumento de propiedades a la venta incide negativamente en su valor de comercializaci髇 , a mayor oferta de inmuebles en venta la consecuencia es la disminuci髇 de los valores de comercializaci髇.
Todos pierden
Concluyamos en lo siguiente: hace falta seg鷑 mi criterio una nueva ley, que respete las voluntades de las partes. Nunca la regulaci髇 de los acuerdos entre particulares ha sido buena.
El plazo de tres a駉s es excesivo, el aumento anual, en un contexto inflacionario como el actual es inviable.
Y no es cierto que esto necesariamente redunde en perjuicio de los inquilinos. Antes de la vigencia de la ley las partes conscientemente consensuaban los porcentajes de actualizaci髇.
A ning鷑 propietario le conviene tener inmuebles vac韔s, o cuyos c醤ones sean de cumplimiento imposible.
Una vez m醩 debemos apelar al imperio de la coherencia, de la oferta y la demanda, del libre mercado y por sobretodo a que se respete la voluntad de las partes.
Se trata de comprender que no todo pasa por los cepos, las regulaciones, precios m醲imos o la intervenci髇 excesiva del Estado.
Ahora, si se establece este plazo de suspensi髇 propuesto de 180 d韆s, hay que apelar al criterio, a la templanza, y a la razonabilidad de todos los actores: inquilinos propietarios, y los responsables del sector inmobiliario, para no caer en una nueva saga disparatada de "la dimensi髇 desconocida".
LA AUTORA. Fanny Cruz es Corredora P鷅lica Inmobiliaria en Mendoza y habitual colaboradora en Memo.
