¿Una nueva Ley de Alquileres?

"Se trata de comprender que no todo pasa por los cepos, las regulaciones, precios máximos o la intervención excesiva del Estado", analiza Fanny Cruz, experta en el negocio inmobiliario, ante el fracaso del Congreso con la Ley de Alquileres.

Fanny Cruz

¿Hace falta una nueva ley de alquileres? Promediando la finalización de este 2021 caótico, atípico y lleno de incertidumbres asoma en el horizonte económico una nueva amenaza en cienes: ¿Qué va a pasar con la actual ley de alquileres 27.551 que rige desde julio del 2020?

Hagamos un poco de historia

Hace ya más de un año lo dijimos y está documentado: "La nueva ley de alquileres: mitos leyendas y verdades".

Desde sus trincheras, locadores y locatarios: preparen, apunten... ¡fuego!

"Los legisladores darán luz verde al ante-proyecto de ley de alquileres, que en nuestra provincia (Mendoza ) el colegio de corredores públicos inmobiliarios, ha dado en llamar ley inconstitucional y sin futuro....".

Es simple: lo dijimos desde Memo y se dijo desde el CCPIN. A todas luces esta ley estaba condenada al fracaso.

Una Ley de Alquileres responsable

A principios de 2016, la federación de inquilinos a nivel nacional presentó en el Senado de la Nación un proyecto de Ley de Alquileres que recogía gran parte de los reclamos de los inquilinos, reduciendo según su análisis, significativamente el desequilibrio entre las partes en esta relación contractual. La iniciativa en cuestión fue discutida durante todo 2016 en distintas reuniones de comisión del Senado, se introdujeron modificaciones y se aprobó por unanimidad en noviembre de ese año.

Enemigos íntimos: locadores y locatarios

Lo que ocurre es que parece haberse extrapolado este tema a una "guerra entre pobres", ya que no todos los propietarios de una vivienda que se destina al alquiler son personas adineradas, en algunos casos es el único activo con el que cuentan para hacer frente a sus años de vejez o retiro y tampoco son culpables de que ese porcentaje de la población no aceda a su vivienda propia. Esto es un análisis simplista de una realidad compleja que aleja a la clase media al derecho a su vivienda propia.

El presidente Mauricio Macri le encomendó al secretario de Vivienda de ese entonces llegar a un proyecto consensuado, entre inquilinos e inmobiliarias.

Ahora el gobierno dice que la Ley de Alquileres la heredó de Macri

A pesar de que el Colegio de Corredorres Públicos de Mendoza explicitó en un comunicado en su apartado 2 no haber sido convocado formalmente por la Secretaría de Vivienda ni por autoridad alguna a la reunión celebrada en el mes de abril de ese año para el tratamiento del anteproyecto, como así tampoco la mayoría de los colegios profesionales del país, el presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires, confirmó el aval del sector a la iniciativa que posteriormente se discutiría en el senado.

¿Dios vive en todos lados pero alquila en Buenos Aires?

"Nosotros, el Colegio de Martilleros de la Provincia de Buenos Aires y la Cámara Inmobiliaria Argentina fuimos a la comisión de legislación y estuvimos viendo el proyecto de García Larraburu y es bastante bueno. Cambió totalmente el proyecto que había logrado pasar en 2016", dijo su presidente Armando Pepe, por entonces .

"Sorprende -dijo el comunicado del CCPIN de Mendoza- que no se haya tenido en cuenta ninguna de las propuestas presentadas en la cuarta cumbre federal inmobiliaria realizada en el mes de febrero de ese año en la ciudad de La Plata"

Ley 5.859: justos por pecadores

La ley 5.859 fue una de las principales demandas de los inquilinos en los últimos años. Tras una larga campaña, se logró su aprobación por unanimidad en agosto de 2017y rige en Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Establece que al momento de firmar o renovar un contrato de alquiler, la inmobiliaria sólo puede percibir comisión del propietario de la vivienda y no del inquilino poniendo esa carga en cabeza de los locadores, quienes contratan el servicio de la inmobiliaria" explicó Gervasio Muñoz, presidente de Inquilinos Agrupados. 

El futuro del mercado inmobiliario: los cripto countries

La aprobación de esta ley se dio en parte porque las inmobiliarias en Buenos Aires violaban la ley anterior, y en vez de cobrar un mes de comisión al inquilino cobraban dos o más de acuerdo a la demanda y el mercado, lo que lógicamente representaba un despropósito. Pero en la plaza local por ejemplo, en Mendoza esto nunca ha sido así.

No se ha cobrado más del equivalente a un mes de alquiler en locaciones urbanas. Caemos siempre en esa reducción simplista: todos somos iguales y no es así.en Mendoza, hay un colegio (CCPIN) que agrupa a los profesionales de la matrícula con tribunal de ética, centro de fiscalización y centro de mediación que vigila y capacita permanentemente a sus profesionales siendo un ejemplo de trabajo hecho con seriedad.

En dos palabras

Uno de los efectos no deseados de la intervención del Estado en los contratos entre partes, será el desincentivo a potenciales inversores a volcar sus ahorros para financiar nuevas obras de construcción de viviendas, todo ello sin dejar de mencionar que estamos ante la rentabilidad histórica más baja de la inversión destinada a locación. 

Ecuación simple: menor oferta de vivienda en plaza, mayor demanda, aumento inexorable de los precios de los alquileres.

¡Esto lo dijimos hace más de un año!

Ante el fracaso de la vigente ley de alquileres hoy se alzan todas las voces.

¿Cambiar la ley?

El presidente de la Cámara de Diputados, llamó a "discutir" en el Congreso una nueva ley de alquileres argumentando el fracaso de la norma sancionada hace sólo una año y medio, mientras esto se debate se contempla la suspensión por 180 días de la misma .

¿Qué pasaría con el mercado?

Como primer efecto no deseado, la actividad entraría sin dudas en una especie de vacío legal durante esos 180 días que dure la suspensión. ¿Qué sucederá con los contratos que vencen?, ¿y con los que haya que firmar? ¿Habría que volver a la legislación del CCYCN  como antes de la ley en vigencia pero ahora suspendida? Es de suponer que los propietarios decidirán esperar y postergar las firmas de los contratos , lo que agravaría aún más la situación.

Fanny Cruz, la mujer detrás de la marca

Ya en la actualidad los corredores inmobiliarios nos encontramos ante la impotencia de no poder satisfacer las necesidades de nuestros clientes ya que la oferta de inmuebles en alquiler disminuyó ostensiblemente.

Suben y suben los precios esto obedece fundamentalmente a dos factores:

El primero tiene que ver con la actualización anual obligatoria del valor del alquiler y el segundo al índice de cálculo para ese aumento.recordemos que según la normativa, el índice está compuesto 50% por la evolución de los salarios (el Índice Ripte) y 50% por la evolución de la inflación que mide el Indec (IPC). Esto hace que el propietario al fijarse por contrato cuánto y cómo aumentarán los valores, "se cubra" para no perder rentabilidad en un contexto de incertidumbre macroeconómica.

Menor oferta

Un factor adicional que alienta la suba de precios tiene que ver con que, ante una baja rentabilidad, los propietarios retiraron inmuebles del mercado de alquileres y directamente pusieron el cartel de venta. Eso genera una mayor oferta en el mercado de ventas y una menor oferta de alquileres que presionan al alza los precios de las locaciones.

Y, a su vez, el aumento de propiedades a la venta incide negativamente en su valor de comercialización , a mayor oferta de inmuebles en venta la consecuencia es la disminución de los valores de comercialización.

Todos pierden

Concluyamos en lo siguiente: hace falta según mi criterio una nueva ley, que respete las voluntades de las partes. Nunca la regulación de los acuerdos entre particulares ha sido buena.

El plazo de tres años es excesivo, el aumento anual, en un contexto inflacionario como el actual es inviable. 

Y no es cierto que esto necesariamente redunde en perjuicio de los inquilinos. Antes de la vigencia de la ley las partes conscientemente consensuaban los porcentajes de actualización.

A ningún propietario le conviene tener inmuebles vacíos, o cuyos cánones sean de cumplimiento imposible.

Una vez más debemos apelar al imperio de la coherencia, de la oferta y la demanda, del libre mercado y por sobretodo a que se respete la voluntad de las partes.

Se trata de comprender que no todo pasa por los cepos, las regulaciones, precios máximos o la intervención excesiva del Estado.

Ahora, si se establece este plazo de suspensión propuesto de 180 días, hay que apelar al criterio, a la templanza, y a la razonabilidad de todos los actores: inquilinos propietarios, y los responsables del sector inmobiliario, para no caer en una nueva saga disparatada de "la dimensión desconocida".

LA AUTORA. Fanny Cruz es Corredora Pública Inmobiliaria en Mendoza y habitual colaboradora en Memo.

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