De qué se trata la "hipoteca inversa": cuando ya lo diste todo por tus hijos y ahora te toca disfrutar la adultez mayor

Una opción hipotecaria que se está ofreciendo desde compañías de seguros y bancos de Europa y Estados Unidos (aunque algunos países latinoamericanos ya lo han puesto en marcha) representa la oportunidad para adultos mayores, posjubilación, de volver a tener liquidez monetaria para disfrutar de la vida, ya sea para darse gustos, sostener la salud en pie o viajar, poniendo a la propiedad que consiguieron enraizar con sus años de trabajo como hipoteca que, en caso de fallecer, deberán cubrir sus herederos.

Dicho de otro modo: ya no se trata solo de que los hijos sigan esperando que sus padres les den todo, aun después de muertos, en una herencia. Sino que se ponen las cosas de manera inversa. Podría traducirse con frialdad de la siguiente manera: "Ya te dimos todo desde que naciste, devolvemeló".

¿Cómo funciona la hipoteca inversa o revertida? En el caso de España, estas son las claves del sistema:

- La hipoteca inversa o hipoteca revertida es una operación financiera especialmente diseñada para mayores de 65 años y personas dependientes, con la que se posibilita convertir a dinero el valor patrimonial que representa la propiedad de su vivienda, sin perder la titularidad.

- La hipoteca inversa se define como un préstamo o crédito hipotecario del que el propietario de la vivienda realiza disposiciones, periódicas o en forma de cobro único, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación en el momento de la constitución, y al alcanzarse dicho porcentaje se deja de disponer de la renta aunque la deuda sigue generando intereses.

- Debe ser concedida por una entidad de crédito o una entidad aseguradora y el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar deben ser mayores de 65 años o afectados de dependencia severa o gran dependencia.

- Se exige que la tasación de la vivienda sea realizada por una sociedad de tasación y que el inmueble se encuentre asegurado contra daños. El importe del crédito, y, por tanto, la cuantía a percibir, dependerá del valor resultante de la tasación, del tipo de vivienda a hipotecar y de su destino (habitual, vivienda secundaria, vivienda alquilada a un tercero,...), de la edad de la persona que suscriba la hipoteca, y de la forma de percepción (capital único, renta temporal o renta vitalicia).

- Una vez fallecido el deudor hipotecario o el último beneficiario, corresponde a los herederos liquidar la situación con la entidad de crédito. Podrán optar por cancelar totalmente el crédito hipotecario, para lo cual deberán satisfacer a la entidad de crédito la totalidad de los débitos vencidos más los intereses, sin que la entidad pueda en estos casos exigir ninguna compensación por la cancelación de la hipoteca. Esta cancelación puede producirse mediante el uso de fondos propios de los herederos, mediante la refinanciación de la deuda contraída (p.e., con un préstamo hipotecario) o bien vender la vivienda.

- En el supuesto de que los herederos no quieran, o no puedan, cancelar el crédito hipotecario, la entidad de crédito podrá ejecutar la hipoteca y resarcirse así de los débitos vencidos, con sus intereses, teniendo en cuenta que en este caso la hipoteca responde de los intereses aun cuando éstos se hayan generado en plazo superior a cinco años. No obstante, la entidad sólo podrá obtener el recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia, sin que la entidad financiera pueda ejecutar el cobro con otro patrimonio personal de los herederos.

¿Cómo funciona la hipoteca inversa en Estados Unidos?

La Comisión Federal de Comercio de Estados Unidos tiene toda una web destinada a explicar cómo funciona el sistema y aclarar cuáles son los posibles problemas. Es muy completa y está disponible en español e inglés.

Las claves de la hipoteca inversa estadounidense (y sus diversos tipos) son las siguientes, de acuerdo a ese ente del Gobierno:

- Si es mayor de 62 años - y está buscando dinero para pagar su hipoteca actual, complementar sus ingresos, o para pagar gastos médicos - es posible que esté considerando la posibilidad de tomar una hipoteca inversa. La hipoteca inversa, también llamada hipoteca revertida o reversible, le permite convertir una parte de la amortización acumulada sobre la hipoteca de su vivienda (equity, en inglés) en dinero en efectivo sin tener que vender su casa ni pagar facturas mensuales adicionales. Pero toma su tiempo: una hipoteca inversa puede ser complicada y debería considerar si es la opción correcta para su caso. Una hipoteca inversa puede usar la amortización acumulada sobre la hipoteca de su vivienda, lo que significa que habrá menos activos para usted y sus herederos. Si usted decide buscar una, revise las diferentes hipotecas inversas disponibles y compare antes de decidir en una compañía en particular.

¿Cómo funcionan las hipotecas inversas en EEUU?

- Cuando una familia tiene una hipoteca común, se le paga todos los meses al prestador para comprar su casa con el transcurso del tiempo. Con una hipoteca inversa, obtiene un préstamo en el cual el prestador le paga a la familia. 

- Las hipotecas inversas toman una parte de la amortización hipotecaria de su casa y la convierten en pagos a su favor -un tipo de adelanto de pago sobre el patrimonio neto o amortización acumulada sobre la hipoteca de su vivienda (equity, en inglés). Habitualmente, el dinero que obtiene está exento de impuestos. 

- Por lo general, quien la adquiere no tiene que devolver el dinero mientras siga viviendo en su casa. "Cuando fallezca, venda su casa o se mude, usted, su cónyuge o sus herederos repagarán el préstamo". A veces, esto significa que tendrá que vender su casa para conseguir el dinero necesario para repagar el préstamo.

En Estados Unidos existen tres tipos de hipotecas inversas: 

- Las hipotecas inversas para propósito único -ofrecidas por algunas agencias del gobierno estatal y local y por organizaciones sin fines de lucro; 

- las hipotecas inversas privadas -que son préstamos privados; 

- y las hipotecas inversas con seguro federal, conocidas como hipotecas de conversión de amortización hipotecaria o HECM (acrónimo de Home Equity Conversion Mortgages).

- Si una persona o familia obtiene una hipoteca inversa de cualquier tipo, recibe un préstamo que toma contra la amortización acumulada sobre la hipoteca de su vivienda. Usted conserva el título de propiedad de su casa. Pero en lugar de pagar las cuotas mensuales de la hipoteca, usted recibe un adelanto sobre una parte de la amortización acumulada sobre la hipoteca de su vivienda. 

- Habitualmente, el dinero que usted obtiene está sujeto a impuestos, y generalmente no afectará sus beneficios del Seguro Social o de Medicare. Cuando el último prestatario sobreviviente fallece, vende la casa, o deja de vivir en la propiedad como su residencia principal, se debe repagar el préstamo. En determinadas situaciones, un cónyuge que no es el titular del préstamo puede permanecer en la casa. Algunos factores sobre las hipotecas inversas que se deben tener en consideración:

• ¿Tienen cargos y otros costos? Por lo general, los prestadores de hipotecas inversas aplican un cargo de originación y otros costos de cierre, como también cargos por servicio durante el término de la hipoteca. Algunos prestadores también cobran primas de seguro hipotecario.
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• ¿El monto que se adeuda va aumentando con el transcurso del tiempo? A medida que usted va obteniendo dinero a través de una hipoteca inversa, todos los meses se le van sumando los intereses que se calculan sobre el saldo pendiente. Esto significa que, con el transcurso del tiempo, el monto total de su deuda aumenta a medida que se van sumando los intereses de su préstamo.
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• ¿Las tasas de interés pueden cambiar con el transcurso del tiempo? La mayoría de las hipotecas inversas tiene tasas variables que están vinculadas a un índice financiero y cambian de acuerdo a las condiciones del mercado. Los préstamos a tasa variable tienden a ofrecer más opciones con respecto al modo en que usted obtiene el dinero a través de la hipoteca inversa. Algunas hipotecas inversas ofrecen tasas fijas, pero tienden a requerirle que tome su préstamo como un pago global al momento del cierre de la operación. Con frecuencia, el monto total que puede tomar en préstamo es inferior al que podría obtener con un préstamo a tasa variable.
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• ¿Los intereses no son deducibles de impuestos todos los años? Los intereses de las hipotecas inversas no son deducibles de las declaraciones de impuestos a los ingresos hasta que se cancele el préstamo, parcialmente o en su totalidad.
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• ¿Usted tiene que pagar otros costos relacionados con su casa? Cuando usted toma una hipoteca inversa, conserva el título de propiedad de su casa. Esto significa que es responsable de pagar los impuestos a la propiedad, el seguro, los servicios públicos, el combustible, el mantenimiento y otros gastos. Y si usted no paga sus impuestos a la propiedad, no tiene una póliza de seguro de propietario de vivienda, o no mantiene su casa, el prestador podría exigirle el repago del préstamo. Cuando usted solicita la hipoteca tiene que someterse a una evaluación financiera. En consecuencia, su prestador puede exigirle que separe una suma "en reserva" para pagar sus impuestos y seguro durante el préstamo. Este monto "en reserva" reduce la suma de los fondos que puede recibir como pagos. Y usted continúa siendo responsable de mantener su vivienda.
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• ¿Qué sucede con su cónyuge? En determinadas situaciones, si usted tomó un préstamo y firmó la documentación del préstamo pero su cónyuge no lo hizo, su cónyuge puede continuar viviendo en la casa incluso después de que usted fallezca a condición de que su cónyuge pague los impuestos y el seguro y continúe manteniendo la propiedad. Pero su cónyuge dejará de recibir dinero de la hipoteca debido a que no formó parte del acuerdo de préstamo.
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• ¿Qué puede dejarles a sus herederos? Las hipotecas inversas pueden consumir la amortización acumulada sobre su propiedad, lo cual significa menos fondos para usted y para sus herederos. La mayor parte de las hipotecas inversas tiene una cláusula llamada "non-recourse". Esto significa que usted o sus herederos no pueden deber más de lo que vale su vivienda al momento de repagar el préstamo y cuando se venda la casa. Por lo general, si tiene una hipoteca y usted o sus herederos desean cancelar el préstamo y retener la posesión de la casa en lugar de venderla, no tendrían que pagar una suma superior al valor de tasación de la casa. 

Para saber más sobre hipotecas inversas

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